Comprar o vender una vivienda es uno de los pasos financieros más importantes de nuestra vida. En la mayoría de las operaciones, antes de la firma ante notario, se formaliza un contrato de arras. Pero, ¿qué ocurre si el comprador encuentra una opción mejor o el vendedor decide no vender?
En Catalunya, las reglas del juego tienen matices importantes que debes conocer para proteger tu inversión.
¿Qué es un contrato de arras?
Las arras son la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de compromiso antes de firmar la escritura pública de compraventa. A cambio, el vendedor se compromete a reservar el inmueble al comprador durante el plazo pactado, sin ofrecerlo a terceros.
En su origen histórico, las arras eran un objeto simbólico que se entregaba como ritual de formalización del contrato. Hoy en Cataluña son siempre dinero, y su régimen está regulado en los artículos 621-8 y 621-49 del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya (CCCat), en vigor desde el 1 de enero de 2018.
La cantidad entregada como arras se imputa al precio final del inmueble; es decir, no es un pago extra, sino un anticipo. El importe habitual en Cataluña oscila entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble, aunque las partes pueden pactar libremente cualquier cantidad.
Tipos de arras
A diferencia del derecho civil común, en Cataluña solo existen dos tipos de arras reconocidos legalmente: las confirmatorias y las penitenciales. Las arras penales —que en derecho estatal permiten exigir el cumplimiento del contrato además de la pena— no tienen cabida en Cataluña bajo el CCCat.
Arras confirmatorias
Son las que confirman que la compraventa ya está pactada.
En Cataluña, si no se pacta expresamente otra cosa, las arras se consideran confirmatorias. Esto significa que ninguna de las partes puede arrepentirse libremente pagando una penalización.
Si una parte incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o, en determinados casos, resolverlo y reclamar daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Son las más conocidas. Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato, pero asumiendo una consecuencia económica.
En Cataluña, las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas. Así lo establece el artículo 621-8.2 del Código Civil de Cataluña.
Este tipo de arras es el que permite “arrepentirse”, pero solo si se ha pactado de forma clara.
La regla de oro: si no se dice nada, son confirmatorias
El artículo 621-8 CCCat establece con claridad que la entrega de dinero a cuenta del precio se presume confirmatoria salvo que se pacte expresamente lo contrario. Esto es crucial: si el contrato no dice explícitamente «arras penitenciales», no podrás quedarte la señal ni exigir el doble sin pasar por los tribunales.
Por eso los expertos recomiendan que el contrato haga constar de forma expresa el nombre «arras penitenciales» y sus consecuencias económicas en caso de desistimiento.
Si el comprador se echa atrás
Si las arras son penitenciales, el comprador pierde la cantidad entregada y el vendedor no tiene que devolver nada. Es la consecuencia automática, sin necesidad de acudir a los tribunales.
Si las arras son confirmatorias, el comprador no pierde automáticamente la señal, pero el vendedor puede reclamar judicialmente dos cosas a su elección:
El cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar al comprador a comprar
Una indemnización por daños y perjuicios, que deberá acreditar y cuantificar ante el juez
En este caso el proceso es más largo e incierto, porque el vendedor tiene que probar cuánto ha perdido realmente.
Excepción exclusiva de Cataluña — denegación de hipoteca: si las arras son penitenciales pero el contrato preveía financiación bancaria y el banco la deniega, el artículo 621-49 CCCat permite al comprador recuperar íntegramente las arras, siempre que lo acredite documentalmente.
Si el vendedor se echa atrás
Si las arras son penitenciales, el vendedor está obligado por el artículo 621-8 CCCat a devolver el doble de la cantidad recibida. La consecuencia opera automáticamente y no requiere demostrar daños.
Si las arras son confirmatorias, el vendedor no tiene que pagar el doble, pero el comprador puede reclamar judicialmente:
El cumplimiento forzoso, exigiendo que se venda el inmueble en los términos pactados
Una indemnización por los perjuicios sufridos, como gastos de búsqueda, alquiler provisional, honorarios, etc.
Aquí reside uno de los mayores riesgos prácticos: si el contrato no especifica el tipo de arras y se presumen confirmatorias, el comprador que ha perdido su piso no puede exigir el doble de forma directa. Tendrá que litigar y probar sus daños.
Ejemplo práctico con cifras reales
Marta y Joan firman unas arras penitenciales para la compraventa de un piso en Sabadell por 280.000 €. La Marta (compradora) entrega el 10% del precio: 28.000 €.
Escenario 1 — La Marta se echa atrás:
Tres semanas después, la Marta decide no comprar el piso. Como las arras son penitenciales y consta expresamente en el contrato, pierde los 28.000 €. El Joan los conserva íntegramente sin necesidad de ir a juicio.
Escenario 2 — El Joan se echa atrás:
El Joan recibe una oferta mejor de otro comprador y decide no vender a la Marta. Por el artículo 621-8 CCCat, está obligado a devolverle el doble: 56.000 €. Si se niega, la Marta puede reclamarlo judicialmente.
Escenario 3 — El banco deniega la hipoteca a la Marta:
El contrato preveía financiación bancaria. El banco le deniega el préstamo y la Marta lo acredita con la resolución escrita. En este caso, gracias al artículo 621-49 CCCat, la Marta recupera íntegramente sus 28.000 €, aunque las arras fueran penitenciales. Una protección exclusiva de Cataluña.
Una ventaja exclusiva en Cataluña: inscripción registral
El CCCat permite que las arras penitenciales se inscriban en el Registro de la Propiedad, siempre que se cumplan dos condiciones: que el plazo para formalizar la compraventa no supere los 6 meses y que las arras se depositen ante notario. Con la inscripción, el inmueble queda afecto a la devolución de las arras, lo que protege al comprador frente a terceros. Esta posibilidad no existe en el régimen estatal.
Lo que debes hacer antes de firmar
Asegúrate de que el contrato identifica expresamente el tipo de arras
Si quieres poder desistir con consecuencias tasadas, exige que conste la cláusula penitencial
Si vas a necesitar hipoteca, incluye una referencia expresa al art. 621-49 CCCat para protegerte si el banco deniega la financiación
Valora inscribir las arras en el Registro si el plazo es inferior a 6 meses
¿Estás a punto de firmar unas arras o tienes dudas sobre un contrato ya firmado? En nuestro despacho te asesoramos sobre la normativa catalana y te defendemos si la otra parte incumple.
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